ITBI em Belo Horizonte 2026: quanto custa e como calcular

O ITBI em Belo Horizonte custa 3% do valor do imóvel e é pago pelo comprador antes da escritura (ou antes do registro, quando a compra é feita por contrato particular, como no financiamento). Em 2026, há isenção para imóveis residenciais de valor venal até R$ 74.595,39 e redução de 50% em casos específicos de primeira compra.

Informações conferidas no portal da Prefeitura de Belo Horizonte em outubro de 2026.

O ITBI costuma ser o maior custo da compra depois do próprio imóvel, e muita gente só descobre o valor quando já está com o contrato na mão. Abaixo você vê como ele funciona em BH, como calcular e como emitir a guia.

O que é o ITBI e quem paga em BH

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal cobrado sempre que a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra de forma onerosa — compra e venda, permuta, cessão de direitos, entre outras situações. Em Belo Horizonte, ele é regido pela Lei Municipal 5.492/1988 e suas alterações.

Quem paga é o comprador (o adquirente). Se o comprador não pagar, a lei prevê responsabilidade solidária do vendedor e, em caso de irregularidade, dos cartórios envolvidos. Na permuta, os envolvidos respondem solidariamente pelo imposto. Nada impede que comprador e vendedor combinem outra divisão no contrato, mas, para a Prefeitura, o contribuinte continua sendo o comprador.

Quando pagar:

• Compra por escritura pública: o ITBI precisa estar pago antes da lavratura da escritura no cartório de notas.
• Compra por instrumento particular (como o contrato de financiamento bancário): o pagamento deve vir antes do registro no cartório de registro de imóveis.

Sem o ITBI quitado, o imóvel não é registrado em seu nome — e, sem registro, você ainda não é o dono perante a lei.

Qual é a alíquota do ITBI em Belo Horizonte em 2026

A alíquota do ITBI em BH é de 3%, em vigor desde 1º de maio de 2014 (antes era 2,5%), segundo a página oficial do ITBI da Prefeitura. Não há alíquota reduzida para compras financiadas: a regra de BH é a mesma para quem paga à vista ou financia.

A Prefeitura também informa que não há desconto sobre o ITBI. O que existe são casos de isenção e de redução, com regras próprias (veja abaixo).

Base de cálculo: valor venal x valor declarado

A base de cálculo é o valor do imóvel no momento da compra, em condições normais de mercado. Desde a Lei Municipal 11.530/2023, o valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro. Essa mudança segue o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113), segundo o qual o ITBI deve incidir sobre o valor de mercado da transação, e não sobre um valor de referência fixado de antemão pela prefeitura.

Na prática, porém, a Prefeitura pode desconsiderar o valor declarado por meio de processo administrativo. Ao fazer a declaração, o sistema cruza dados (como anúncios e avaliações) e, se o valor estiver em linha, libera a guia na hora; se não, calcula outro valor e emite um demonstrativo, que pode ser contestado. A Prefeitura afirmou, em audiência na Câmara Municipal em junho de 2026, que cerca de 90% das guias são liberadas instantaneamente. Até outubro de 2026, não localizamos lei nova mudando esse método; o tema segue em discussão entre vereadores, setor imobiliário e Prefeitura.

Em abril de 2026, o Decreto Municipal 19.542/2026 ajustou o procedimento: o demonstrativo de cálculo disponibilizado eletronicamente na declaração passa a valer como notificação do comprador, e a reclamação apresentada no prazo suspende a cobrança até a decisão final.

O que isso significa para você: declare o valor real da negociação. Se a guia vier com base maior que a negociada, você tem 30 dias a partir da notificação para pedir revisão do valor pelo Portal de Serviços da PBH.

Como calcular o ITBI: exemplo com um apartamento na Pampulha

A conta é simples: valor do imóvel × 3%.

Exemplo hipotético, só para ilustrar o cálculo: um apartamento de 3 quartos na Pampulha negociado por R$ 600.000.

Se o imóvel fosse de R$ 450.000, o ITBI seria de R$ 13.500; de R$ 900.000, R$ 27.000.

Quando há isenção ou redução (valores de 2026)

Segundo a Prefeitura, os principais casos são:

• Isenção por valor: imóvel residencial de uso exclusivo com valor venal até R$ 74.595,39.
• Redução de 50% (a Prefeitura chama de "isenção de 50%"): base de cálculo até R$ 254.292,79, comprador que não seja proprietário nem promitente comprador de outro imóvel, e imóvel residencial (casa, apartamento ou barracão) de padrão de acabamento P1.
• Programas habitacionais: há isenções ligadas ao Minha Casa, Minha Vida, ao Programa de Arrendamento Residencial e a programas da Urbel e da Cohab-MG, com limites de renda familiar e de valor do imóvel.

Isenção e redução não são automáticas: é preciso pedir pelo serviço próprio no Portal de Serviços da PBH e comprovar as condições. Os limites são atualizados todo ano.

ITBI no financiamento: como funciona

Três pontos que geram muita dúvida:

1. O ITBI é calculado sobre o valor total do imóvel, não só sobre a entrada. Financiar 80% do preço não reduz o imposto.
2. O banco exige o ITBI pago antes do registro do contrato. No financiamento, o próprio contrato bancário tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964 e Lei 9.514/1997), então em geral você não precisa de escritura em cartório de notas — mas precisa do ITBI quitado para registrar o contrato.
3. Dá para incluir o ITBI no financiamento? Em alguns casos, sim, dentro de limites. Em julho de 2020, a Caixa anunciou que passaria a permitir incluir ITBI e custos de cartório no financiamento habitacional, com teto de 5% do valor financiado no SBPE e de 4% no FGTS (CNN Brasil, 02/07/2020). Não encontramos página oficial atualizada da Caixa confirmando essas condições em 2026, então trate como possibilidade sujeita a confirmação com o banco na hora da simulação.

Para planejar a parcela e o valor de entrada, veja como simular o financiamento imobiliário e os erros mais comuns de quem financia o primeiro imóvel.

Passo a passo para emitir a guia na Prefeitura

1. Separe os dados do imóvel e das partes: índice cadastral do IPTU, matrícula do imóvel, CPF de comprador e vendedor e o valor da negociação. Veja os documentos para comprar imóvel em BH.
2. Faça a declaração do ITBI. Há dois caminhos: - pelo serviço "Declare seu ITBI", no Portal de Serviços da PBH (servicos.pbh.gov.br). Pode ser feita pelo comprador ou pelo vendedor. Para declarar em nome de outra pessoa sem cartório, o comprador precisa conceder procuração eletrônica; - pelo cartório de notas, que também pode fazer a declaração.
3. Receba a guia. Na maior parte dos casos, a guia sai na hora. Quando o sistema retém a declaração para análise, é gerado um protocolo e a guia é emitida depois.
4. Pague dentro do prazo. A guia vale por 120 dias; depois disso é cancelada e é preciso declarar de novo. O pagamento é feito na rede bancária credenciada. A Prefeitura também oferece parcelamento, mas o imóvel só pode ser registrado depois da quitação total.
5. Peça a certidão de quitação, disponível a partir de 3 dias úteis após o pagamento. Ela é usada no cartório.
6. Siga para a escritura e o registro.

Todas as informações deste passo a passo estão na página do ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte e na página de declaração do ITBI.

Outros custos da compra: escritura e registro

Além do ITBI, a compra de um imóvel em BH tem, em geral:

• Escritura pública no cartório de notas (dispensada quando o financiamento bancário tem força de escritura);
• Registro no cartório de registro de imóveis, que é o que transfere a propriedade de fato;
• Certidões do imóvel e do vendedor;
• Avaliação do imóvel e tarifas do banco, quando há financiamento.

Os valores de escritura e registro seguem a tabela de emolumentos de Minas Gerais, atualizada anualmente, e variam conforme o valor do imóvel. Para a primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 290) prevê redução de 50% nos emolumentos. Em Minas, a tabela estadual de 2026 traz descontos para a escritura de compra financiada (veja abaixo), mas não para o registro — por isso, confirme no cartório de registro de imóveis se algum desconto se aplica ao seu caso.

Quanto custa, na prática? Pela tabela de 2026 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Portaria 8.664/CGJ/2025, em vigor desde 1º/01/2026), um imóvel de R$ 600 mil fica na faixa de R$ 560.000,01 a R$ 700.000,00. Para essa faixa:

Some a isso valores menores, como prenotação, matrícula e certidões (de algumas dezenas a pouco mais de R$ 150 cada, pela mesma tabela), e o ISSQN municipal sobre os emolumentos, quando cobrado pelo cartório. Na soma, a estimativa fica em torno de R$ 12 mil a R$ 12,5 mil, além do ITBI. É uma conta aproximada: o valor exato sai no orçamento do cartório.

A tabela mineira também prevê descontos na escritura quando a compra é financiada: redução de 80% para financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), e de 50% em outros financiamentos, conforme as notas da Tabela 1. Confirme no cartório quais descontos se aplicam ao seu caso.

Uma regra prática usada por muitos compradores é reservar, além da entrada, um valor para ITBI, cartório e mudança. O valor exato depende do imóvel; peça ao corretor uma estimativa antes de assinar a proposta. A lista completa de papéis está em documentos para comprar imóvel.

Perguntas frequentes

Qual é o valor do ITBI em BH em 2026?

A alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, o ITBI é de R$ 15 mil.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?

Pela lei de Belo Horizonte, o contribuinte é o comprador. As partes podem combinar outra divisão em contrato, mas a Prefeitura cobra do comprador.

O ITBI pode ser parcelado em BH?

Sim, a Prefeitura oferece parcelamento pelo Portal de Serviços. Mas a certidão de quitação só sai após a última parcela, e o imóvel só pode ser registrado depois do pagamento total.

A Prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior que o da venda?

O valor declarado presume-se verdadeiro, mas a Prefeitura pode adotar outro valor mediante processo administrativo. Se isso acontecer, você pode pedir a revisão em até 30 dias da notificação.

Quem compra o primeiro imóvel paga menos ITBI?

Só nos casos previstos em lei: em 2026, a redução de 50% vale para base de cálculo até R$ 254.292,79, comprador sem outro imóvel e residência de padrão P1. Fora disso, a alíquota é de 3%.